결론부터 말하면, 재개발 감정평가액이 낮게 나왔다고 해서 그 금액만 보고 곧바로 손해라고 단정하면 안 됩니다.
실제 조합원 분담금은: 종전자산평가액 × 비례율 = 권리가액을 먼저 계산한 뒤, 조합원 분양가 - 권리가액 = 추가분담금 구조로 봐야 합니다.
예를 들어 종전자산평가액이 6억원이어도 비례율이 110%라면 권리가액은 6억6천만원이 될 수 있고, 반대로 종전자산평가액이 7억원이어도 비례율이 80%라면 권리가액은 5억6천만원이 됩니다.
즉: 감정평가액만큼 중요한 것이 비례율과 조합원 분양가입니다.
다만 감정평가액 자체가 인근 유사 부동산이나 개별 토지·건물의 특성을 제대로 반영하지 못했다고 판단된다면 평가근거를 확인하고 조합에 이의를 제기할 수 있습니다.
중요한 것은 “낮다”는 느낌이 아니라 비교 가능한 근거를 가지고 문제를 제기하는 것입니다.
확인 기준일: 2026년 10월 20일
도시 및 주거환경정비법과 서울시 정비사업 정보몽땅의 종전자산·추정비례율·분담금 산정방식을 기준으로 정리했습니다.
30초 요약
| 항목 | 의미 |
|---|---|
| 종전자산평가액 | 사업 전 내 토지·건축물 평가금액 |
| 비례율 | 사업수익성을 종전자산에 배분하는 비율 |
| 권리가액 | 종전자산평가액 × 비례율 |
| 조합원 분양가 | 새 아파트를 배정받는 가격 |
| 추가분담금 | 조합원 분양가 - 권리가액 |
핵심: 감정평가액이 낮으면 불리할 수 있지만, 최종 분담금은 비례율과 조합원 분양가까지 같이 봐야 합니다.
목차
재개발 종전자산평가액이란?
재개발 사업 전 조합원이 보유하던 토지와 건축물의 가치를 정비사업상 기준에 따라 평가한 금액입니다.
쉽게 말하면: “새 아파트를 받기 전에 내가 갖고 있던 재산을 정비사업에서 얼마로 인정하느냐”에 해당합니다.
이 금액은 이후:
- 권리가액
- 추정분담금
- 관리처분계획
등을 계산하는 중요한 기초가 됩니다.
종전자산은 현재 시세로 평가할까
아닙니다.
2026년 도시정비법 제72조는 분양공고 시 토지등소유자에게 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전 토지·건축물의 가격을 통지하도록 규정하고 있습니다.
따라서 감정평가서를 받은 시점의 현재 시세와 평가기준일 당시 가치는 다를 수 있습니다.
“지금 10억인데 왜 감평가는 7억이죠?”가 가능한 이유
예를 들어:
- 사업시행계획인가 고시 → 2024년
- 감정평가 결과 통지 → 2026년
라고 가정해보겠습니다.
2026년 현재 시세가 크게 올랐더라도 종전자산평가는 법에서 정한 기준일의 가격을 중심으로 산정합니다.
따라서 현재 부동산 앱에서 보이는 호가나 최근 매매가격과 숫자가 다르다고 해서 곧바로 감정평가 오류라고 볼 수는 없습니다.
사업시행계획이 크게 바뀌었다면 평가기준일도 바뀔까
경우에 따라 다시 검토될 수 있습니다.
법제처는 사업시행계획 변경으로 분양공고 등의 절차를 다시 진행하는 경우 종전자산가격 기준일을 무조건 최초 사업시행계획인가 고시일로만 봐야 하는 것은 아니라고 해석한 바 있습니다.
따라서 사업계획이 크게 변경된 사업장은:
- 최초 사업시행계획인가일
- 변경인가일
- 재분양공고 여부
를 함께 확인할 필요가 있습니다.
종전자산은 누가 평가할까
도시정비법에 따른 감정평가 절차를 거칩니다.
관리처분계획 수립을 위한 종전자산과 분양예정 자산은 법에서 정한 감정평가법인 등의 평가를 기초로 산정됩니다.
법령 구조상 평가금액은 복수의 감정평가 결과를 산술평균해 산정하는 방식이 사용됩니다.
즉 특정 감정평가사 한 명이 임의로 정한 숫자를 그대로 적용하는 구조로만 이해하면 안 됩니다.
감정평가액과 시세는 왜 다를까
시장 호가와 정비사업용 감정평가의 목적이 다르기 때문입니다.
시장가격은:
- 최근 거래
- 매도자 기대가격
- 매수심리
- 향후 개발 기대
등이 반영될 수 있습니다.
반면 종전자산평가는:
- 기준시점
- 토지 위치
- 용도지역
- 도로 조건
- 면적
- 형상
- 건물 상태
- 비교사례
등을 토대로 감정평가 방식에 따라 산정합니다.
재개발 기대감도 전부 반영될까
일반적인 매매 프리미엄과 종전자산평가액은 같은 개념이 아닙니다.
재개발구역에서 매매가 9억원에 거래됐다고 해서 종전자산평가액도 반드시 9억원이 되는 것은 아닙니다.
매매가격에는:
- 입주권 기대
- 신축아파트 기대가치
- 사업진행 기대
- 희소성
이 포함될 수 있기 때문입니다.
감정평가액보다 비례율이 더 중요할 수도 있다
실제 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해 계산하기 때문입니다.
서울시 정비사업 정보몽땅은 추정비례율을 (정비사업 전체수입 - 전체지출) ÷ 종전자산총액
구조로 안내합니다.
즉:
- 일반분양수입
- 조합원분양수입
- 공사비
- 금융비
- 각종 사업비
가 비례율에 영향을 줍니다.
권리가액은 어떻게 계산할까
종전자산평가액 × 비례율로 이해하면 쉽습니다.
| 종전자산 | 비례율 | 권리가액 |
|---|---|---|
| 6억원 | 90% | 5억4천만원 |
| 6억원 | 100% | 6억원 |
| 6억원 | 110% | 6억6천만원 |
감정평가액이 낮아도 비례율이 높다면?
A 조합원:
- 종전자산 → 6억원
- 비례율 → 110%
권리가액 6억6천만원입니다.
감정평가액이 높아도 비례율이 낮다면?
B 조합원:
- 종전자산 → 7억원
- 비례율 → 80%
권리가액 5억6천만원입니다.
종전자산평가액 자체는 B가 1억원 높지만 실제 권리가액은 A보다 낮습니다.
추가분담금은 어떻게 계산할까
서울시 정비사업 정보몽땅의 기본 구조는 개별 분담금 = 조합원 분양금액 - (종전자산 × 비례율)
입니다.
즉 조합원 분양가 - 권리가액이라고 이해하면 됩니다.
예를 들어 새 아파트 조합원 분양가가 8억원이라면?
종전자산 6억원 비례율 95% 권리가액 5억7천만원이라고 하면:
8억원 - 5억7천만원 = 2억3천만원입니다.
따라서 예상 추가분담금은 2억3천만원이 됩니다.
감정평가액이 낮으면 무조건 손해일까
개별 조합원 입장에서는 상대평가까지 봐야 합니다.
재개발은 한 사람의 감정평가액만 따로 존재하는 사업이 아니라 전체 조합원의 종전자산 총액을 기반으로 사업성이 계산됩니다.
따라서 내 자산뿐 아니라 다른 조합원 자산도 비슷한 기준으로 낮게 평가됐다면 비례율이 올라가는 효과가 일부 발생할 수도 있습니다.
반대로 나만 유사 부동산보다 상대적으로 낮게 평가됐다면 권리가액에서 불리해질 가능성이 있습니다.
절대금액보다 상대적 평가가 중요한 이유
예를 들어 동일한 구역에서 비슷한 조건의:
- A 토지 → 5억원
- B 토지 → 7억원
으로 평가됐는데 실제:
- 대지면적
- 도로조건
- 용도지역
- 형상
차이가 거의 없다면 평가근거를 확인할 필요가 있습니다.
반면 모든 토지의 평가수준이 시장가보다 낮아 보인다는 이유만으로는 내 자산만 특별히 불리하다고 보기 어렵습니다.
내 감정평가가 낮아진 원인은 무엇일까
대표적으로 다음을 확인하세요.
- 도로 접면
- 토지 형상
- 고저차
- 면적
- 용도지역
- 건축물 상태
- 무허가·위반건축 여부
- 공유지분 여부
- 비교사례 선정
특히 오래된 단독·다세대·상가 등이 섞여 있는 재개발구역에서는 개별 부동산 조건 차이가 평가에 크게 반영될 수 있습니다.
토지와 건물 금액을 따로 봐야 할까
가능하면 확인하는 것이 좋습니다.
서울시는 재개발 임대주택을 건설하는 재개발사업 구역의 종전자산 감정평가와 관련해 집합건물의 종전 평가금액을:
- 토지가액
- 건물가액
으로 구분 표시하도록 안내한 바 있습니다.
토지와 건물 중 어느 부분에서 예상보다 낮게 평가됐는지 확인하는 데 도움이 됩니다.
감정평가액이 낮게 나왔다면 바로 재감정 신청하면 될까
재감정이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
우선:
- 조합에 종전자산평가 내역 확인
- 평가기준일 확인
- 토지·건물 평가내역 확인
- 비교사례·개별요인 확인 요청
- 유사 물건과 비교
- 구체적인 오류가 있다면 이의제기
순서로 접근하는 것이 좋습니다.
단순히 “시세보다 싸다”는 사유만으로 새로운 감정평가액이 자동 적용되는 제도라고 보면 안 됩니다.
이의제기할 때 어떤 자료가 도움이 될까
- 토지대장
- 건축물대장
- 등기부
- 지적도
- 토지이용계획확인서
- 평가기준일 전후 실거래 사례
- 인근 유사 필지 감정평가 내역
- 도로조건 사진
- 건축물 현황자료
등을 준비할 수 있습니다.
핵심은 감정평가 과정에서 사실관계나 개별요인이 잘못 반영됐다는 근거를 찾는 것입니다.
옆집보다 평가액이 낮다면?
면적만 비교해서는 안 됩니다.
두 부동산이 같은 100㎡라도:
- 한쪽은 8m 도로 접함
- 다른 쪽은 2m 골목
- 한쪽은 정방형
- 다른 쪽은 부정형
- 한쪽은 코너
- 다른 쪽은 맹지에 가까움
이라면 평가액 차이가 날 수 있습니다.
따라서 동일면적이 아니라 동일조건에 가까운 비교대상을 찾아야 합니다.
실거래가를 가져가면 감정평가액이 올라갈까
실거래사례는 참고자료가 될 수 있지만 한 건의 거래가격만으로 평가가 자동 변경되는 것은 아닙니다.
감정평가는 평가기준일과:
- 거래시점
- 물건조건
- 개별요인
- 개발 기대가 포함된 정도
등을 함께 검토하기 때문입니다.
입주권 매매가격과 비교하면 안 될까
그대로 비교하는 것은 위험합니다.
입주권 매매가격에는:
- 종전자산 가치
- 향후 신축아파트 기대가치
- 프리미엄
- 사업진행 기대
가 섞여 있을 수 있습니다.
따라서 입주권 총매매가격과 종전자산평가액을 직접 비교하면 왜곡될 수 있습니다.
관리처분계획과 감정평가액은 어떤 관계일까
종전자산평가액은 관리처분계획의 핵심 자료입니다.
도시정비법상 관리처분계획에는:
- 분양대상자
- 분양예정 대지·건축물 추산액
- 종전 토지·건축물의 명세와 가격
- 정비사업비
- 조합원 부담규모
등이 포함됩니다.
따라서 관리처분계획이 인가되기 전에 본인의 종전자산평가와 분담금 구조를 충분히 확인하는 것이 중요합니다.
관리처분인가 이후에도 다툴 수 있을까
단순 민원과 법적 불복은 구분해야 합니다.
관리처분계획이 인가된 뒤 감정평가가 위법하거나 중대한 오류가 있다고 판단하는 경우에는 관리처분계획 자체에 대한 행정상·사법상 다툼이 문제될 수 있습니다.
하지만:
- 제기 가능한 절차
- 제소기간
- 당사자 적격
- 위법성 정도
가 중요하므로 실제 분쟁 단계라면 정비사업 경험이 있는 변호사·감정평가사 등 전문가 검토가 필요합니다.
“재감정 한 번 해주세요”로 해결하기 어려운 이유
종전자산평가는 전체 관리처분계획과 연결돼 있기 때문입니다.
한 조합원의 평가액이 바뀌면:
- 종전자산 총액
- 비례율
- 권리가액
- 조합원별 분담구조
에도 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 단순한 시세 불만보다 명확한 평가오류를 찾는 것이 중요합니다.
감정평가 5천만원 차이가 분담금에 미치는 영향
비례율이 100%이고 다른 조건이 같다고 가정하면:
A 평가: 6억원 B 평가: 6억5천만원
차이: 5천만원입니다.
조합원 분양가가 8억원이라면:
- A 추가분담금 → 2억원
- B 추가분담금 → 1억5천만원
으로 차이가 날 수 있습니다.
그런데 비례율도 같이 변하면?
결과는 단순하지 않습니다.
내 종전자산평가액뿐 아니라 전체 조합원의 종전자산 총액이 바뀌면 비례율 계산의 분모도 변하기 때문입니다.
따라서 “내 감정평가가 5천만원 오르면 분담금도 정확히 5천만원 줄어든다”고 일반화해서는 안 됩니다.
사업성이 좋아지면 감정평가가 낮아도 괜찮을까
비례율이 높아지면 권리가액에는 긍정적으로 작용할 수 있습니다.
예를 들어:
- 일반분양가 상승
- 일반분양 물량 증가
- 사업비 절감
등으로 사업수익성이 개선되면 비례율이 높아질 가능성이 있습니다.
반대로 공사비·금융비용이 크게 늘어나면 비례율에 부정적으로 작용할 수 있습니다.
감정평가서를 받았을 때 가장 먼저 할 일
다음 순서가 좋습니다.
- 평가기준일 확인
- 토지면적 확인
- 건축물면적 확인
- 용도·이용상황 확인
- 토지가액·건물가액 확인
- 인근 유사자산과 비교
- 추정비례율 확인
- 권리가액 계산
- 조합원 분양가와 비교
- 추가분담금 계산
조합에 물어볼 질문
- 종전자산 평가기준일은 언제인가?
- 평가한 감정평가법인은 어디인가?
- 최종 평가금액은 어떤 방식으로 산정됐나?
- 토지가액과 건물가액은 각각 얼마인가?
- 내 토지의 도로·형상 보정은 어떻게 적용됐나?
- 비교사례는 무엇인가?
- 현재 추정비례율은 얼마인가?
- 최근 사업비 증액이 비례율에 반영됐나?
- 이의제기 절차가 별도로 있는가?
- 관리처분계획 인가 일정은 언제인가?
가장 흔한 실수 1. 현재 호가와 직접 비교하기
종전자산은 법에서 정한 평가기준일이 있기 때문에 현재 호가와 단순 비교하면 안 됩니다.
실수 2. 감정평가액만 보고 분담금을 판단하기
권리가액에는 비례율이 적용됩니다.
감정평가액·비례율·조합원 분양가 세 가지를 함께 봐야 합니다.
실수 3. 옆집과 평수만 비교하기
도로·형상·용도·위치 등 개별조건이 다르면 같은 면적이라도 평가액이 달라질 수 있습니다.
실수 4. 이의제기하면 무조건 재감정된다고 생각하기
단순 불만만으로 자동 재평가되는 것은 아닙니다.
평가자료의 오류나 비교가능한 객관적 근거를 확인하는 것이 중요합니다.
실수 5. 관리처분 이후 천천히 보면 된다고 생각하기
관리처분계획에는 종전자산과 조합원 부담구조가 포함되므로 가능한 한 인가 전부터 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
감정평가가 낮을 때 체크리스트
- □ 사업시행계획인가일 확인
- □ 종전자산 평가기준일 확인
- □ 토지면적 오류 확인
- □ 건물면적 오류 확인
- □ 용도·현황 오류 확인
- □ 도로 접면 확인
- □ 토지형상·고저 확인
- □ 토지가액과 건물가액 구분 확인
- □ 비슷한 필지 평가액 비교
- □ 평가기준일 인근 실거래 확인
- □ 현재 비례율 확인
- □ 권리가액 직접 계산
- □ 조합원 분양가 확인
- □ 추가분담금 계산
- □ 조합의 이의제기 절차 확인
- □ 필요하면 감정평가사·정비사업 전문가 상담
자주 묻는 질문
1. 종전자산평가액은 현재 시세인가요?
아닙니다. 도시정비법상 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가하는 구조입니다.
2. 현재 시세가 10억원인데 감정평가가 7억원이면 잘못된 건가요?
그 사실만으로는 판단할 수 없습니다. 평가기준일과 개별 토지·건물 조건, 비교사례 등을 확인해야 합니다.
3. 권리가액은 어떻게 계산하나요?
간단히 종전자산평가액에 비례율을 곱하는 구조로 이해할 수 있습니다.
4. 비례율이 100%보다 높을 수도 있나요?
사업수입과 사업비 구조에 따라 100%보다 높거나 낮을 수 있습니다.
5. 추가분담금은 어떻게 계산하나요?
기본적으로 조합원 분양금액에서 권리가액을 빼는 구조입니다.
6. 감정평가액이 낮으면 무조건 손해인가요?
상대평가와 비례율을 함께 봐야 합니다. 구역 전체가 비슷한 평가수준이라면 비례율을 통해 일부 조정되는 구조가 있을 수 있습니다.
7. 옆집보다 낮게 평가됐으면 이의제기할 수 있나요?
가능한 절차를 조합에 확인할 수 있습니다. 다만 면적뿐 아니라 도로·형상·용도 등 조건차이를 먼저 비교해야 합니다.
8. 이의제기하면 자동으로 재감정되나요?
아닙니다. 법적·사업상 절차와 구체적 오류 여부에 따라 달라지므로 객관적 근거가 중요합니다.
9. 관리처분인가 후에도 감정평가를 문제 삼을 수 있나요?
위법이나 중대한 오류가 있다면 관리처분계획에 대한 법적 다툼이 문제가 될 수 있지만 제소기간 등 전문적인 검토가 필요합니다.
10. 감정평가서를 받으면 가장 먼저 무엇을 봐야 하나요?
평가기준일, 토지·건물 기초정보, 유사자산과의 상대평가, 비례율을 확인한 뒤 권리가액과 추가분담금을 직접 계산하세요.
팩트체크
| 내용 | 2026년 확인 |
|---|---|
| 종전자산은 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일 기준 | 맞음 |
| 현재 시세가 감정평가액과 반드시 같아야 함 | 아님 |
| 권리가액은 종전자산과 비례율에 영향을 받음 | 맞음 |
| 추가분담금은 조합원분양가와 권리가액 차이를 기초로 계산 | 맞음 |
| 감정평가액이 낮으면 무조건 같은 액수만큼 손해 | 아님 |
| 시세보다 낮다는 이유만으로 자동 재감정 | 아님 |
정리하면
재개발 감정평가액이 예상보다 낮게 나왔다면 가장 먼저 해야 할 일은 ‘현재 집값보다 너무 싸다’고 판단하는 것이 아니라 평가기준과 권리가액 구조를 확인하는 것입니다.
2026년 도시정비법상 종전 토지·건축물 가격은 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 합니다.
따라서 감정평가 결과를 현재 호가와 단순 비교하면 큰 차이가 날 수 있습니다.
그리고 실제 조합원의 경제적 가치는 종전자산평가액 × 비례율 = 권리가액으로 봐야 합니다.
이 권리가액과 조합원 분양가의 차이가 추가분담금 계산의 핵심입니다.
감정평가액이 낮다고 생각되면:
- 평가기준일
- 토지·건물 면적
- 도로조건
- 용도지역
- 형상·고저
- 유사자산 평가결과
- 비교사례
를 먼저 확인하세요.
실제 오류나 불합리한 상대평가 근거가 있다면 조합에 구체적으로 이의를 제기할 수 있습니다.
하지만 단순히 현재 시장가격보다 낮다는 이유만으로 재감정이 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다.
한 문장으로 기억하면 “감정평가액 하나만 보지 말고 비례율을 적용한 권리가액과 조합원 분양가까지 같이 봐야 한다”입니다.
공식 자료
※ 주의: 감정평가 이의제기 및 관리처분계획 불복은 사업 단계와 개별 사실관계에 따라 절차가 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 예상되는 경우에는 조합의 공식 절차와 관할 행정청 안내를 먼저 확인하고 필요하면 정비사업 전문 감정평가사·변호사의 검토를 받으세요.
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